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Il D.L. n. 133/14 ha introdotto i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile: ma come si deve comportare l’amministratore di Condominio? Quale la disciplina è applicabile?

Lo ‘Sblocca Italia’ ’ha portato con sè la novità del rent to buy, istituto che prevede una operazione di acquisto mediante un preventivo periodo di locazione.

In realtà, esistevano nella prassi altre forme di contratti di compravendita anticipate da un periodo di locazione come ‘la locazione con opzione di acquisto’ o ‘la locazione con preliminare di vendita’ ecc. Ma si trattava di formule che non garantivano al 100% la posizione del conduttore/futuro acquirente.

Ma vediamo come funziona il rent to buy. Nella complessa operazione economico-giuridica definita rent ton buy, l’immobile viene concesso in godimento contro un corrispettivo mensile che sarà formato da due voci: quello del canone, a fondo perduto, che rappresenta il corrispettivo per la locazione; quello da dedicare alla compravendita, pari al 15/20% in più, da accantonare come acconto sul prezzo da riscattare nel momento in cui, all’arrivo del termine pattuito dalle parti, il conduttore dovrà decidere se acquistare o meno l’immobile. L’elemento più importante è che questo tipo di contratto viene trascritto nei registri immobiliari, quindi, sarà opponibile ai terzi per tutta la durata del contratto sino al massimo stabilito dalla legge in 10 anni.n

Ma come deve comportarsi, nelle more, l’amministratore? E’ lo stesso decreto ‘Sblocca Italia’ a stabilire che al rent to buy, nei limiti della compatibilità, si applica la disciplina ex artt. 1002, 1003, 1004, 1005, 1006 e a 1007 c.c. oltre agli artt. 1012 e 1013 c.c. (norme afferenti all’usufrutto).

Innanzitutto, chi concede un immobile a terzi con tale forma negoziale deve comunicarlo, così per come si fa anche con la normale locazione, per iscritto all’amministratore condominiale entro 60 giorni dalla stipula del contratto per permettere a questi di annotarlo nella anagrafe condominiale. Per i rapporti esterni tra amministratore ed usufruttuario/futuro acquirente e proprietario/futuro venditore nonchè per quelli interni tra usufruttuario e nudo proprietario si dovrebbero applicare le seguenti regole:

 * per le spese nonchè la ripartizione delle stesse tra proprietario ed usufruttuario si seguiranno l’art. 1004 e l’art. 1005 c.c. (spese ordinarie a carico dell’usufruttuario e quelle straordinarie a carico del nudo proprietario)

* rimarrebbe fermo il principio di solidarietà passiva tra i due soggetti per i contributi afferenti all’ordinaria e straordinaria amministrazione

* il rispetto del principio di prevenzione, poi, consiglierebbe all’amministrazione di inviare  l’avviso di convocazione per le assemblee di condominio non solo al proprietario/venditore ma anche all’usufruttuario/acquirente

* le consequenziali regole per la votazione imporrebbero il diritto di voto al proprietario/venditore per le spese e gli argomenti straordinari e all’usufruttuario/acquirente per le spese ed argomenti di amministrazione ordinaria.

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