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Le parti comuni ad alcune unità immobiliari e la nullità delle clausole del contratto di vendita che escludono la comproprietà su di esse 

Il caso pratico era il seguente. A acquistava due unità immobiliari poste su due livelli differenti e,precisamente: un immobile al piano terra del Condominio Alfa e un altro immobile al piano ammezzato del Condominio Beta. Costruisce, a questo punto, una scala interna in legno per collegare le dette unità immobiliari ad uso esclusivo e per evitare che i propri clienti passassero per la scala condominiale Beta. Successivamente, A vende l’immobile posto al piano ammezzato a B escludendo contrattualmente, però, la comproprietà della scala interna in legno e murando l’entrata che permetteva la detta comunicazione tra il piano terra del Condominio Alfa e il piano ammezzato del Condominio Beta.

B, però, impugna il contratto di compravendita e chiede che sia ripristinato, a cure e spese di A, la funzionalità anche in proprio favore del detto ‘bene’ risultante comune al condominio parziale composto dalle due proprietà originariamente di A.

La Corte Suprema, dopo la necessaria disamina degli atti di causa, precisa che le cose che hanno un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune soltanto di alcune unità immobiliari determinano l’esistenza di un condominio parziale, con la conseguenza che è nulla la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che esclude la cessione della comproprietà sulla parte comune (1).

Due erano le questioni sequenziali da affrontare: la I° se ed a quali condizioni il corridoio di accesso ad alcune unità immobiliari di un fabbricato condominiale possa considerarsi parte comune ex art. 1117 c.c (2); ed in caso affermativo, la II° se si possa escluderne il trasferimento della comproprietà pro quota in oc.asione della vendita di unità immobiliari al cui servizio esso sia destinato.
Preliminarmente va ricordato che l’art 1117 c.c. contiene un elenco non tassativo ma esemplificativo delle cose comuni essendo considerati tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche i beni aventi una oggettiva e concreta destinazione al servizio comune.

La Corte ha richiamato il proprio orientamento secondo cui l’art 1117 c.c. non stabilisce una presunzione legale di comunione per le cose in essa indicate ma dispone solo che quei beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base ad un titolo.  Inoltre, il criterio di individuazione delle cose comuni non opera con riguardo a quei beni che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinati oggettivamente al servizio esclusivo di uno o più unità immobiliari. In quest’ultima ipotesi, infatti, viene a costituirsi il cd. condominio parziale configurato nella giurisprudenza della Corte anche con riferimento al caso di corridoi posti al servizio solo di alcune delle unità immobiliari condominiali. Tale forma di comunione non possiede una propria perfetta autonomia, separata da quella relativa al condominio che ha per oggetto l’intero fabbricato, ‘… ma costituisce una situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti solo ad alcuni condomini..’ (3).

E continuano gli Ermellini: in merito alla clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia stata esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell’edificio stesso, deve ritenersi nulla perché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni che è vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. (4)

A fortiori, se:

– da un lato, si considerasse valida la vendita che escluda un diritto condominiale, sì da incidere sulle quote millesimali, in violazione del primo comma dell’art. 1118 c.c.

– e, dall’altro, viene riconosciuto che in materia di determinazione del valore dei piani oppure delle porzioni di piano rispetto a quello dell’edificio, l’assemblea dei condomini non dispone di alcun potere non essendo materia di deliberazione l’accertamento di uno stato di fatto

– di conseguenza ciò che non può disporre l’assemblea non può neppure essere realizzato dal singolo condomino. Quindi questi non può alienare la propria unità immobiliare separatamente dai diritti sulle cose comuni.

 

(1) Cass. Civ., sent. n. 1680/2015

(2) art. 1117 c.c. ‘… Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti ed i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche’

(3) Cass. Civ., sent. n. 2363/2012. In tale pronuncia gli Ermellini hanno escluso l’autonoma legittimazione in giudizio del condominio parziale

(4) art. 1118 c.c. ‘… Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma’

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