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Cronotermostato, scaldatore e altri componenti di ricambio della caldaia: chi deve pagare?

In linea generale le riparazioni cd. di piccola manutenzione (1) (2) devono essere eseguite e pagate dal conduttore/inquilino e sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso. Diversamente, la piccola manutenzione dipendente da vetustà o da caso fortuito deve essere sopportate dal conduttore/proprietario.

Anche i giudici di Piazza Cavour ha avuto modo di precisare che ‘… non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto (Cass. n. 271/89)… ” (3) .

Vediamo allora cosa accade nel caso di sostituzione di cronotermostato  e di altri componenti della caldaia.

Sostituzione del cronotermostato. Si tratta di una parte non interna all’impianto ma utilizzabile direttamente dall’inquilino. In questo caso è opportuno individuare la causa della rottura che, se dovuta all’uso, comporterà l’addebito delle spese all’inquilino; ma che, se dovuta alla vetustà o al caso fortuito, comporterà l’onere del pagamento al proprietario dell’immobile.

Sostituzione di altri componenti di ricambio della caldaia. Tale spesa concerne la manutenzione dell’impianto comune e, pertanto, in base all’art. 1123/I° co. c.c., salvo diverso patto, essa deve essere ripartita tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà (4).

Sostituzione del bruciatore. Il riparto di tale spesa dipende dalla causa del danno che ha comportato la necessità della sostituzione del bruciatore. Infatti, in caso di nocumento derivante da normale usura e, quindi, afferente alla ordinaria amministrazione le spese saranno poste a carico del conduttore. In caso di riparazione qualificabile come straordinaria, il relativo costo sarà addebitato al proprietario dell’immobile locato.

 

(1) Art. 1576 c.c. ‘Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore’

(2) Art. 1609 c.c. ‘Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali’.

(3) Cass. Civ., sent. n. 24737/2007

(4) Art. 1123 c.c. ‘Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

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